Schimmel in der Mietwohnung: Rechte, Pflichten und Mietminderung – Der Rechtsratgeber

Schimmel in der Mietwohnung ist nicht nur ein Gesundheitsproblem, sondern oft auch Auslöser für erbitterte Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Die zentrale Frage lautet fast immer: Wer ist schuld – und wer muss zahlen?

In diesem umfassenden Rechtsratgeber erfahren Sie alles über Ihre Rechte und Pflichten bei Schimmelbefall in der Mietwohnung. Wir erklären, wann eine Mietminderung berechtigt ist, wie Sie richtig vorgehen und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten. Mit konkreten Gerichtsurteilen, Musterbriefen und praktischen Tipps sind Sie bestens gerüstet für den Ernstfall.

Schimmel als Wohnungsmangel – Die rechtliche Grundlage

Aus rechtlicher Sicht ist Schimmel in der Mietwohnung ein erheblicher Mangel, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.

Was sagt das Bürgerliche Gesetzbuch?

Die wichtigsten Paragrafen:

Paragraf 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags:

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Paragraf 536 BGB – Mietminderung:

Liegt ein Mangel vor, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist die Miete kraft Gesetz gemindert – und zwar ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel auftritt oder dem Vermieter angezeigt wird.

Paragraf 536a BGB – Schadensersatz:

Bei Mängeln, die der Vermieter zu vertreten hat, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.

Wann ist Schimmel ein Mangel?

Schimmel gilt grundsätzlich als Mangel, wenn:

• Er die Gesundheit der Bewohner gefährdet
• Er die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt
• Er optisch störend ist
• Er einen muffigen Geruch verursacht

Wichtig: Auch kleinere Schimmelstellen sind ein Mangel, wenn sie sichtbar sind oder die Nutzbarkeit beeinträchtigen.

Die Schuldfrage: Wer ist verantwortlich für Schimmel?

Die alles entscheidende Frage in Schimmelstreitigkeiten: Wer hat den Schimmel verursacht?

Vermieter haftet in folgenden Fällen

Der Vermieter ist für Schimmel verantwortlich, wenn dieser durch bauliche Mängel verursacht wird:

Unzureichende Wärmedämmung:

• Kalte Außenwände, an denen Feuchtigkeit kondensiert
• Wärmebrücken an Fenstern, Balkonen oder Ecken
• Ungedämmte Kellerdecken oder Dachböden

Bauliche Mängel:

• Undichte Dächer oder Außenwände
• Risse im Mauerwerk
• Aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Erdreich
• Fehlerhafte Abdichtung gegen Grundwasser

Defekte Installationen:

• Undichte Wasserleitungen
• Defekte Abwasserrohre
• Undichte Fenster oder Türen
• Beschädigte Dachrinnen

Unzureichende Lüftungsmöglichkeiten:

• Fenster lassen sich nicht ausreichend öffnen
• Badezimmer ohne Fenster und ohne funktionierende Lüftung
• Zu wenige oder zu kleine Fenster für die Raumgröße

Unzureichende Heizleistung:

• Defekte Heizung
• Zu schwach dimensionierte Heizkörper
• Heizung erreicht nicht die erforderliche Raumtemperatur

Mieter haftet in diesen Fällen

Der Mieter kann für Schimmel verantwortlich sein, wenn:

Falsches Lüftungsverhalten:

• Fenster werden zu selten oder gar nicht geöffnet
• Dauerhaft gekippte Fenster im Winter (kühlen Wände aus)
• Keine Lüftung nach Duschen, Baden oder Kochen
• Zu geringe Luftzirkulation

Unzureichendes Heizen:

• Räume werden im Winter nicht oder zu wenig beheizt
• Starkes Herunterdrehen der Heizung in ungenutzten Räumen
• Raumtemperaturen dauerhaft unter 16 Grad

Übermäßige Feuchtigkeitsproduktion:

• Wäsche wird ständig in der Wohnung getrocknet ohne zu lüften
• Viele Pflanzen mit hoher Verdunstung
• Aquarien ohne ausreichende Belüftung
• Übermäßiges Kochen ohne Abzug oder Lüftung

Möblierung:

• Möbel stehen direkt an kalten Außenwänden ohne Abstand
• Heizkörper werden durch Möbel oder Vorhänge verdeckt
• Keine Luftzirkulation hinter großen Schränken

Die Beweislastverteilung – entscheidend im Streitfall

Hier wird es juristisch spannend:

Grundregel: Der Vermieter muss beweisen, dass der Mieter den Schimmel verursacht hat.

Ausnahme: Wenn der Mieter beim Einzug über richtiges Lüften und Heizen belehrt wurde und dies schriftlich bestätigt hat, kann die Beweislast umgekehrt werden.

In der Praxis bedeutet das:

• Der Mieter muss Schimmel nur anzeigen
• Der Vermieter muss nachweisen, dass bauliche Mängel nicht die Ursache sind
• Der Vermieter muss beweisen, dass der Mieter falsch gelüftet hat

Beispiel aus der Rechtsprechung:

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17: Wenn Schimmel in einer Mietwohnung auftritt, spricht eine Vermutung dafür, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass der Mieter durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten für den Schimmel verantwortlich ist.

Mietminderung bei Schimmel – Wie viel ist erlaubt?

Bei Schimmelbefall haben Sie das Recht, die Miete zu mindern – und zwar automatisch, ohne dass Sie dies gesondert erklären müssen.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach:

• Ausmaß des Schimmelbefalls
• Anzahl der betroffenen Räume
• Gesundheitsgefährdung
• Nutzungseinschränkung

Orientierungswerte aus Gerichtsurteilen:

Kleinere Schimmelstellen (5-10 Prozent):

• Kleine Stellen in einem Raum
• Keine Gesundheitsgefährdung
• Nutzung eingeschränkt möglich

Beispiel: AG Schöneberg, Urteil vom 21.02.2008, Az. 15 C 534/07: Schimmelbefall in einem Zimmer berechtigt zu 5 Prozent Mietminderung.

Mittlerer Befall (15-30 Prozent):

• Schimmel in mehreren Räumen
• Muffiger Geruch in der Wohnung
• Deutliche Nutzungseinschränkung

Beispiel: LG Berlin, Urteil vom 29.11.2006, Az. 64 S 337/06: Schimmelbefall in drei von vier Zimmern berechtigt zu 20 Prozent Mietminderung.

Erheblicher Befall (30-50 Prozent):

• Großflächiger Schimmel in mehreren Räumen
• Gesundheitliche Beschwerden
• Erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität

Beispiel: LG Lübeck, Urteil vom 11.02.2004, Az. 14 S 187/03: Schimmelbefall in Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur berechtigt zu 30 Prozent Mietminderung.

Schwerer Befall (50-100 Prozent):

• Schwarzschimmel mit akuter Gesundheitsgefahr
• Unbewohnbarkeit einzelner Räume
• Ärztlich attestierte Gesundheitsschäden

Beispiel: AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 26.03.2007, Az. 531 C 316/06: Erheblicher Schimmelbefall mit Gesundheitsgefährdung berechtigt zu 100 Prozent Mietminderung.

Ab wann dürfen Sie die Miete mindern?

Die Mietminderung gilt ab dem Zeitpunkt:

• An dem der Mangel auftritt (wenn Sie ihn sofort anzeigen)
• An dem Sie den Mangel beim Vermieter anzeigen

Wichtig: Die Mietminderung tritt kraft Gesetz ein. Sie müssen sie nicht beantragen, sondern können einfach weniger überweisen.

Wie Sie die Mietminderung durchsetzen

Schritt 1: Mangel schriftlich anzeigen

Informieren Sie den Vermieter unverzüglich schriftlich über den Schimmelbefall. Ideal per Einschreiben mit Rückschein.

Musterbrief Mängelanzeige:

[Ihr Name]
[Ihre Adresse]
[Datum]

[Name Vermieter]
[Adresse Vermieter]

Mängelanzeige – Schimmelbefall in der Mietwohnung
Mietobjekt: [Ihre Adresse]

Sehr geehrte/r [Name],

hiermit zeige ich einen erheblichen Mangel in der von mir gemieteten Wohnung an:

In folgenden Räumen ist Schimmelbefall aufgetreten:
- [Raum 1]: [Beschreibung, z.B. "Schwarzschimmel an der Außenwand, ca. 1 Quadratmeter"]
- [Raum 2]: [Beschreibung]

Der Schimmel ist erstmals am [Datum] aufgetreten. Als Ursache vermute ich [z.B. "unzureichende Wärmedämmung der Außenwand"].

Ich lüfte regelmäßig durch Stoßlüften und heize alle Räume ausreichend. Ein falsches Nutzungsverhalten meinerseits schließe ich aus.

Der Schimmelbefall stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert und meine Gesundheit gefährdet.

Ich fordere Sie auf, den Mangel bis zum [Datum, ca. 2-4 Wochen] zu beseitigen und die Ursache zu beheben.

Sollten Sie die Frist nicht einhalten, behalte ich mir vor, die Miete zu mindern und auf Ihre Kosten einen Fachmann mit der Beseitigung zu beauftragen.

Anbei finden Sie Fotos des Schimmelbefalls zur Dokumentation.

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]

Anlagen: Fotos des Schimmelbefalls

Schritt 2: Frist setzen

Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung:

• Bei kleineren Stellen: 2-3 Wochen
• Bei größerem Befall: 4-6 Wochen
• Bei akuter Gesundheitsgefahr: sofort bis 1 Woche

Schritt 3: Dokumentation

Dokumentieren Sie alles:

• Fotos des Schimmels aus verschiedenen Perspektiven
• Mit Maßband oder Gegenstand zur Größeneinschätzung
• Datum der Fotos notieren
• Alle Schriftwechsel aufbewahren
• Zeugen benennen, die den Schimmel gesehen haben

Schritt 4: Mietminderung ankündigen

Wenn die Frist abläuft, kündigen Sie die Mietminderung schriftlich an:

Musterbrief Mietminderungsankündigung:

[Ihr Name]
[Ihre Adresse]
[Datum]

[Name Vermieter]
[Adresse Vermieter]

Mietminderung wegen Schimmelbefall
Mietobjekt: [Ihre Adresse]

Sehr geehrte/r [Name],

mit Schreiben vom [Datum] habe ich Sie über den erheblichen Schimmelbefall in meiner Mietwohnung informiert und Ihnen eine Frist bis zum [Datum] zur Beseitigung gesetzt.

Diese Frist ist erfolglos verstrichen. Der Mangel besteht weiterhin und beeinträchtigt die Nutzbarkeit der Wohnung erheblich.

Gemäß Paragraf 536 BGB ist die Miete kraft Gesetz gemindert. Aufgrund des Ausmaßes des Befalls mindere ich die Miete ab [Datum der Mängelanzeige] um [X] Prozent.

Die Miete für [Monat] beträgt daher statt [Betrag] Euro nur noch [geminderter Betrag] Euro. Diesen Betrag werde ich überweisen.

Ich fordere Sie nochmals auf, den Mangel unverzüglich zu beseitigen. Andernfalls behalte ich mir weitere rechtliche Schritte vor.

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]

Schritt 5: Geminderte Miete überweisen

Überweisen Sie nur noch die geminderte Miete. Im Verwendungszweck vermerken Sie: “Miete [Monat] gemindert um [X] Prozent wegen Schimmelbefall”.

Fehler bei der Mietminderung vermeiden

Fehler 1: Miete ohne Ankündigung mindern

Besser: Erst Mangel anzeigen, dann Frist setzen, dann Minderung ankündigen.

Fehler 2: Zu hohe Minderung ansetzen

Orientieren Sie sich an Gerichtsurteilen für vergleichbare Fälle. Zu hohe Minderungen können zu Mietrückständen führen.

Fehler 3: Keine Dokumentation

Ohne Fotos und schriftliche Korrespondenz haben Sie im Streitfall kaum Beweismittel.

Fehler 4: Mangel nicht rechtzeitig anzeigen

Die Mietminderung gilt erst ab Anzeige beim Vermieter. Je länger Sie warten, desto mehr Geld verlieren Sie.

Fehler 5: Selbst beseitigen und Kosten abziehen

Beseitigen Sie Schimmel nur nach schriftlicher Aufforderung und Fristsetzung und nur, wenn Sie eine Kostenübernahme schriftlich haben.

Pflichten des Mieters bei Schimmel

Auch als Mieter haben Sie Pflichten, die Sie kennen und einhalten sollten.

Anzeigepflicht

Sie sind verpflichtet, Schimmelbefall unverzüglich beim Vermieter anzuzeigen. “Unverzüglich” bedeutet ohne schuldhaftes Zögern – also sobald Sie den Schimmel bemerken.

Wichtig: Wenn Sie Schimmel verschweigen und er sich dadurch ausbreitet, können Sie für den dadurch entstandenen Schaden haftbar gemacht werden.

Duldungspflicht

Sie müssen dem Vermieter oder beauftragten Fachleuten Zugang zur Wohnung gewähren, damit der Mangel beseitigt werden kann.

Aber: Sie müssen Termine nicht sofort wahrnehmen. Angemessene Vorlaufzeiten (1-2 Wochen) sind üblich.

Sorgfaltspflicht

Sie müssen die Wohnung pfleglich behandeln:

• Lüften: Regelmäßiges Stoßlüften ist zumutbar (3-4 Mal täglich für 5-10 Minuten)
• Heizen: Alle Räume müssen ausreichend beheizt werden (mindestens 16-18 Grad)
• Wohnung nicht übermäßig befeuchten: Keine Wäsche dauerhaft in der Wohnung trocknen

Konkrete Anleitungen zur Schimmelprävention durch richtiges Lüften und Heizen finden Sie in unserem Präventions-Ratgeber.

Wichtig: Was “angemessen” ist, hängt vom Einzelfall ab. Übertriebene Anforderungen (stündliches Lüften, extrem hohe Heizkosten) sind nicht zumutbar.

Dokumentationspflicht bei Verdacht

Führen Sie im Streitfall ein Lüftungsprotokoll:

• Datum und Uhrzeit jeder Lüftung
• Dauer der Lüftung
• Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit (mit Hygrometer)
• Besonderheiten (Duschen, Kochen)

Dieses Protokoll kann im Streitfall als Nachweis dienen, dass Sie Ihre Pflichten erfüllt haben.

Pflichten des Vermieters bei Schimmel

Der Vermieter hat weitreichende Pflichten bei Schimmelbefall.

Beseitigungspflicht

Der Vermieter muss den Schimmel beseitigen und die Ursache beheben – auf seine Kosten, sofern er für den Mangel verantwortlich ist.

Das umfasst:

• Entfernung des Schimmels
• Beseitigung der Ursache (Dämmung verbessern, Lecks abdichten)
• Wiederherstellung der Wohnung
• Eventuell Ersatz beschädigter Gegenstände

Untersuchungspflicht

Der Vermieter muss die Ursache des Schimmels ermitteln – gegebenenfalls durch ein Sachverständigengutachten.

Wichtig: Die Kosten für das Gutachten trägt in der Regel der Vermieter, es sei denn, es stellt sich heraus, dass eindeutig der Mieter schuld ist.

Unverzügliches Handeln

Der Vermieter muss nach Mängelanzeige zeitnah reagieren. Was “zeitnah” bedeutet, hängt von der Schwere ab:

• Bei Gesundheitsgefahr: Sofortiges Handeln
• Bei erheblichem Befall: Innerhalb weniger Tage
• Bei kleinerem Befall: Innerhalb 2-4 Wochen

Informationspflicht

Der Vermieter muss den Mieter über geplante Maßnahmen informieren und mit ihm abstimmen.

Kündigung wegen Schimmel – Ihre Möglichkeiten

In schweren Fällen können Sie als Mieter wegen Schimmel kündigen.

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Eine fristlose Kündigung ist möglich bei:

• Erheblichem Schimmelbefall mit Gesundheitsgefahr
• Unbewohnbarkeit der Wohnung
• Vermieter verweigert Beseitigung trotz Fristsetzung

Voraussetzungen:

• Sie haben den Mangel angezeigt
• Sie haben eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt
• Die Frist ist erfolglos verstrichen
• Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist unzumutbar

Musterbrief fristlose Kündigung:

[Ihr Name]
[Ihre Adresse]
[Datum]

[Name Vermieter]
[Adresse Vermieter]

Fristlose Kündigung wegen erheblichen Schimmelbefalls
Mietobjekt: [Ihre Adresse]

Sehr geehrte/r [Name],

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung fristlos aus wichtigem Grund.

In meiner Wohnung besteht seit [Datum] ein erheblicher Schimmelbefall, den ich Ihnen mit Schreiben vom [Datum] angezeigt habe. Ich habe Ihnen eine Frist bis zum [Datum] zur Beseitigung gesetzt.

Trotz Fristablaufs besteht der Mangel unverändert fort. Der Schimmelbefall hat folgendes Ausmaß: [Beschreibung]. Der Befall gefährdet meine Gesundheit erheblich, wie das beigefügte ärztliche Attest belegt.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist mir daher nicht zumutbar. Ich kündige das Mietverhältnis fristlos zum [nächstmöglicher Termin, z.B. Monatsende].

Ich fordere Sie auf, die Wohnung abzunehmen und die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen.

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]

Anlagen: Ärztliches Attest, Fotos

Achtung: Eine fristlose Kündigung ist riskant. Wenn ein Gericht sie später für unberechtigt hält, schulden Sie weiter Miete. Lassen Sie sich vorab rechtlich beraten.

Ordentliche Kündigung

Alternativ können Sie auch ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Dies ist rechtlich sicherer.

Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter kann Ihnen nur kündigen, wenn Sie nachweislich den Schimmel selbst verursacht haben und trotz Abmahnung nicht Abhilfe schaffen.

Beispiel: Sie lüften trotz wiederholter Aufforderung überhaupt nicht und der Schimmel breitet sich dadurch aus.

Schadensersatz bei Schimmel

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie Schadensersatz vom Vermieter verlangen.

Wann besteht ein Schadensersatzanspruch?

Wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, können Sie Ersatz verlangen für:

Materielle Schäden:

• Zerstörte Möbel durch Schimmel
• Beschädigte Kleidung
• Vernichtete Lebensmittel
• Kosten für Ersatzunterkunft während Sanierung
• Umzugskosten bei notwendigem Auszug

Immaterielle Schäden:

• Ärztliche Behandlungskosten bei schimmelbedingten Erkrankungen
• Schmerzensgeld bei Gesundheitsschäden (selten, nur bei schweren Fällen)

Gutachterkosten:

Wenn Sie auf eigene Kosten ein Gutachten in Auftrag gegeben haben, kann der Vermieter diese Kosten erstatten müssen – sofern das Gutachten einen Mangel belegt.

Wie machen Sie Schadensersatz geltend?

Schritt 1: Schäden dokumentieren

• Fotos der beschädigten Gegenstände
• Kaufbelege oder Wertermittlung
• Rechnungen für Arztbesuche, Gutachten, etc.

Schritt 2: Schadensersatz schriftlich geltend machen

Musterbrief Schadensersatzforderung:

[Ihr Name]
[Ihre Adresse]
[Datum]

[Name Vermieter]
[Adresse Vermieter]

Schadensersatzforderung wegen Schimmelbefall
Mietobjekt: [Ihre Adresse]

Sehr geehrte/r [Name],

aufgrund des von Ihnen zu vertretenden Schimmelbefalls in meiner Mietwohnung sind mir folgende Schäden entstanden:

1. Schimmelbefall an Kleiderschrank, Wiederbeschaffungswert: [Betrag] Euro
2. Vernichtung von Kleidung und Textilien: [Betrag] Euro
3. Ärztliche Behandlung schimmelbedingter Atemwegserkrankung: [Betrag] Euro
4. Kosten für Sachverständigengutachten: [Betrag] Euro

Gesamt: [Gesamtbetrag] Euro

Ich fordere Sie auf, mir den Schaden in Höhe von [Betrag] Euro bis zum [Datum, ca. 2 Wochen] zu ersetzen.

Die Nachweise für die Schäden finden Sie in der Anlage.

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]

Anlagen: Belege, Fotos, Gutachten

Schritt 3: Bei Verweigerung rechtliche Schritte

Wenn der Vermieter nicht zahlt, können Sie:

• Mahnbescheid beantragen
• Klage beim Amtsgericht einreichen
• Anwalt einschalten (Kosten trägt bei Erfolg der Vermieter)

Gutachten bei Schimmelstreit – Wann sinnvoll?

Ein Sachverständigengutachten kann im Streitfall entscheidend sein.

Wann sollten Sie ein Gutachten beauftragen?

• Der Vermieter bestreitet seine Verantwortung
• Die Ursache ist unklar
• Sie wollen rechtlich abgesichert sein
• Ein Gerichtsverfahren steht bevor

Was kostet ein Gutachten?

• Einfaches Gutachten: 300-600 Euro
• Umfassendes Gutachten mit Laboranalyse: 600-1.200 Euro
• Gerichtsgutachten: 1.000-2.500 Euro

Wer trägt die Kosten?

Wenn Sie das Gutachten beauftragen:

Zunächst Sie. Stellt das Gutachten einen Mangel fest, können Sie die Kosten vom Vermieter zurückfordern.

Wenn das Gericht ein Gutachten anordnet:

Die unterlegene Partei im Prozess trägt die Kosten.

Worauf sollten Sie achten?

• Beauftragen Sie einen unabhängigen, zertifizierten Sachverständigen
• Achten Sie auf Qualifikationen (TÜV-geprüft, Sachverständiger für Schimmelpilze)
• Lassen Sie sich vorab einen Kostenvoranschlag geben
• Das Gutachten sollte Ursache, Ausmaß und Sanierungsempfehlung enthalten

Gerichtsurteile zu Schimmel im Mietrecht – Wichtige Fälle

Hier eine Auswahl relevanter Urteile:

Zur Beweislast

BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17:

Tritt Schimmel auf, spricht eine Vermutung für einen Mangel der Mietsache. Der Vermieter muss beweisen, dass der Mieter durch falsches Lüften verantwortlich ist.

Zur Lüftungspflicht

BGH, Urteil vom 06.10.2004, Az. VIII ZR 355/03:

Ein Mieter muss zwei- bis dreimal täglich lüften, aber nicht häufiger. Übertriebene Lüftungsanforderungen sind unzumutbar.

LG Hamburg, Urteil vom 19.01.2011, Az. 311 S 88/10:

Auch wenn der Mieter falsch gelüftet hat, haftet der Vermieter, wenn die Wohnung baulich mangelhaft ist und selbst bei richtigem Lüften Schimmel entstanden wäre.

Zur Mietminderung

LG Berlin, Urteil vom 08.11.2010, Az. 67 S 289/10:

Bei Schimmelbefall in mehreren Räumen mit Gesundheitsgefährdung ist eine Mietminderung von 80 Prozent gerechtfertigt.

AG Köln, Urteil vom 17.09.2014, Az. 205 C 182/14:

Bei kleinflächigem Schimmel ohne Gesundheitsgefahr sind 5 Prozent Mietminderung angemessen.

Zur Kündigung

LG Berlin, Urteil vom 18.03.2014, Az. 18 S 393/13:

Bei erheblichem Schwarzschimmel-Befall mit akuter Gesundheitsgefahr ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Schimmel bei Wohnungsübergabe – Besonderheiten

Besondere Regeln gelten beim Ein- und Auszug.

Schimmel beim Einzug

Wenn Sie beim Einzug Schimmel entdecken:

• Dokumentieren Sie dies im Übergabeprotokoll
• Unterschreiben Sie das Protokoll nur mit Vorbehalt
• Fordern Sie sofortige Beseitigung
• Ziehen Sie im Zweifel nicht ein

Wenn Sie ohne Vorbehalt unterschrieben haben:

Sie haben den Mangel akzeptiert. Eine spätere Mietminderung ist schwierig, aber nicht unmöglich, wenn sich der Schimmel verschlimmert.

Schimmel beim Auszug

Wenn beim Auszug Schimmel entdeckt wird:

• Der Vermieter kann Schadensersatz verlangen, wenn Sie den Schimmel verursacht haben
• Beweislast liegt beim Vermieter
• Einbehalt der Kaution möglich
• Sie sollten nachweisen, dass Sie nicht schuld sind (Lüftungsprotokoll)

Wenn Schimmel schon bei Einzug vorhanden war:

Wenn Sie dies im Einzugsprotokoll festgehalten haben, haften Sie nicht.

Streit vermeiden – Kommunikation ist der Schlüssel

Viele Schimmelstreitigkeiten lassen sich durch gute Kommunikation vermeiden.

Tipps für Mieter

1. Frühzeitig informieren: Schimmel sofort anzeigen, nicht warten
2. Sachlich bleiben: Vorwürfe vermeiden, Fakten präsentieren
3. Dokumentieren: Alles schriftlich, Fotos machen
4. Kooperativ sein: Termine für Besichtigung ermöglichen
5. Rechte kennen: Informieren Sie sich über Ihre Rechte

Tipps für Vermieter

1. Ernst nehmen: Schimmel ist kein Bagatellmangel
2. Schnell handeln: Zeitnahe Reaktion zeigt Verantwortungsbewusstsein
3. Ursache klären: Gutachten beauftragen bei Unklarheit
4. Beseitigen: Mangel beheben, nicht aussitzen
5. Kommunizieren: Mieter über Maßnahmen informieren

Mediation und außergerichtliche Einigung

Bevor Sie vor Gericht gehen, erwägen Sie eine außergerichtliche Einigung.

Mieterschutzbund und Mieterverein

Als Mitglied erhalten Sie:

• Kostenlose Rechtsberatung
• Unterstützung bei Schriftwechseln
• Vertretung in Verhandlungen
• Rechtsschutz für Gerichtsverfahren

Kosten: Ca. 60-100 Euro Jahresbeitrag

Mediation

Ein neutraler Mediator hilft, eine Lösung zu finden:

• Weniger konfrontativ als Gericht
• Schneller und günstiger
• Beide Seiten können Gesicht wahren
• Lösung wird gemeinsam erarbeitet

Kosten: Ca. 100-200 Euro pro Stunde, meist 2-5 Sitzungen nötig

Schlichtungsstelle

Viele Städte haben Mieterschlichtungsstellen:

• Kostengünstig oder kostenlos
• Schnelle Verfahren
• Unverbindliche Empfehlungen

Prozessrisiken und Prozesskosten

Ein Gerichtsverfahren ist immer ein Risiko.

Kostenrisiko

Bei einem Streitwert von 5.000 Euro fallen an:

• Gerichtskosten: ca. 350 Euro
• Anwaltskosten (eigener Anwalt): ca. 900 Euro
• Anwaltskosten (gegnerischer Anwalt bei Niederlage): ca. 900 Euro
• Gutachterkosten: 500-2.000 Euro

Gesamt bei Niederlage: Ca. 2.500-4.000 Euro

Rechtsschutzversicherung

Eine Rechtsschutzversicherung übernimmt die Kosten. Prüfen Sie, ob Ihr Vertrag Mietrechtsstreitigkeiten abdeckt.

Achtung: Meist gilt eine Wartefrist von 3 Monaten ab Vertragsschluss.

Prozesskostenhilfe

Bei geringem Einkommen können Sie Prozesskostenhilfe beantragen. Das Gericht übernimmt dann die Kosten.

Checkliste: So gehen Sie bei Schimmel richtig vor

1. Schimmel entdeckt:

• Sofort fotografieren und dokumentieren
• Größe messen
• Geruch und Symptome notieren

2. Vermieter informieren:

• Schriftlich per Einschreiben
• Mangel genau beschreiben
• Fotos beilegen
• Frist zur Beseitigung setzen (2-4 Wochen)

3. Lüftungs- und Heizverhalten dokumentieren:

• Lüftungsprotokoll führen
• Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit messen
• Fotos von geöffneten Fenstern

4. Vermieter reagiert nicht:

• Mietminderung ankündigen
• Geminderte Miete überweisen
• Erneute Fristsetzung mit Androhung rechtlicher Schritte

5. Mangel bleibt bestehen:

• Mieterschutzbund kontaktieren
• Gutachten erwägen
• Schadensersatz geltend machen
• Eventuell Kündigung prüfen

6. Eskalation:

• Rechtsanwalt einschalten
• Klage beim Amtsgericht
• Gerichtsgutachten abwarten

Fazit: Kennen Sie Ihre Rechte und nutzen Sie sie

Schimmel in der Mietwohnung ist nicht nur ein bauliches und gesundheitliches Problem, sondern auch eine rechtliche Herausforderung. Die gute Nachricht: Als Mieter sind Sie in den meisten Fällen gut geschützt.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

1. Beweislast: Der Vermieter muss beweisen, dass Sie den Schimmel verursacht haben – nicht umgekehrt.

2. Mietminderung: Bei Schimmel steht Ihnen eine Mietminderung kraft Gesetz zu. Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß.

3. Handeln Sie schnell: Je früher Sie den Mangel anzeigen, desto besser für Ihre Rechte und Ihre Gesundheit.

4. Dokumentation ist alles: Fotos, Schriftwechsel, Lüftungsprotokolle – alles kann im Streitfall entscheidend sein.

5. Kommunikation: Viele Konflikte lassen sich durch sachliche Kommunikation lösen, ohne vor Gericht zu gehen.

6. Holen Sie sich Hilfe: Mieterschutzbund, Anwalt oder Sachverständiger können Sie unterstützen.

7. Ihre Gesundheit geht vor: Bei erheblichem Befall mit Gesundheitsgefahr zögern Sie nicht, rechtliche Schritte einzuleiten.

Lassen Sie sich nicht einschüchtern und nehmen Sie Schimmel nicht einfach hin. Sie haben Rechte – und die sollten Sie auch durchsetzen. Mit dem Wissen aus diesem Ratgeber sind Sie bestens gerüstet, um im Streitfall souverän und erfolgreich zu agieren.

Haben Sie weitere rechtliche Fragen zu Schimmel? Kontaktieren Sie uns oder wenden Sie sich an einen Mieterschutzbund in Ihrer Nähe. Weitere praktische Tipps finden Sie in unserem Schimmel-Ratgeber und unserem Artikel zu Schimmelprävention.